【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2015年7月1日發(fā)表第二季商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況調(diào)查，戴德梁行總經(jīng)理顏炳立表示，隨著壽險(xiǎn)投資房地產(chǎn)資金外流及房地合一稅制改革等因素，2015年第2季房地產(chǎn)交易量大幅下滑，買(mǎi)賣成交量(不含土地)僅有新臺(tái)幣86.23億元，較上季及2014年同期分別銳減63.3％及16.9％。買(mǎi)氣一路下挫，因市場(chǎng)尚未出現(xiàn)倒貨現(xiàn)象，賣方融資成本仍處?kù)兜蜋n，價(jià)格未見(jiàn)明顯鬆動(dòng)，然買(mǎi)方對(duì)價(jià)格下調(diào)有更大的期待，致買(mǎi)賣雙方對(duì)價(jià)格無(wú)交集，只見(jiàn)交易量持續(xù)萎縮。面對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況，顏炳立表示：「臺(tái)灣房市凌遲結(jié)束，送入加護(hù)病房?！顾麃K表示：「建商已經(jīng)準(zhǔn)備存糧過(guò)冬?！?br />
 
戴德梁行指出，目前的買(mǎi)盤(pán)幾乎仰賴需求穩(wěn)定的工業(yè)地產(chǎn)撐盤(pán)，以科技業(yè)及製造業(yè)購(gòu)置工業(yè)廠房自用為主，此類第二季交易金額約有63.44億元，佔(zhàn)交易量的73.6％，其中最大交易金額為日月光以新臺(tái)幣24.66億元購(gòu)入位於高雄市楠梓區(qū)的廠房。其他類型如辦公大樓、廠辦大樓及零售店面商場(chǎng)各別交易量均低於新臺(tái)幣10億以下的總量。而唯一一宗壽險(xiǎn)投資個(gè)案為中國(guó)人壽以新臺(tái)幣4.6億元，購(gòu)置臺(tái)北市南港軟體園區(qū)二期約1,000坪面積的辦公空間，由佳生科技售後租回使用。
 
房地合一稅於六月拍板確定，對(duì)於商用不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)而言，外商投資法人受衝擊頗大，以臺(tái)灣分公司的持有方式，其不動(dòng)產(chǎn)交易利得稅率將大幅增加為35％~45％不等，大幅壓縮資本利得空間，儼然對(duì)外資投資臺(tái)灣房地產(chǎn)築起一道高牆。由於日出條款為2016年，想要適用舊制的外資買(mǎi)家，僅有未來(lái)半年的進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)。然因應(yīng)明年新制上路，外商私募基金刻在研擬交易架構(gòu)的調(diào)整，例如境外交易或成立子公司，期能調(diào)整出符合投資效益的架構(gòu)，若交易成本的稅費(fèi)增加侵蝕投資獲利，外資對(duì)於投資臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)，恐將轉(zhuǎn)移陣地。
 
而房地合一稅對(duì)於本地企業(yè)是以稅率17％併入營(yíng)利事業(yè)所得稅結(jié)算申報(bào)，其影響較為有限。目前影響投資市場(chǎng)的主因仍在於投資人普遍認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)格已來(lái)到高點(diǎn)，買(mǎi)賣雙方的價(jià)格認(rèn)知普遍存在差距，預(yù)期下半年投資交易量仍處?kù)兜退弧?br />  
老舊辦公大樓轉(zhuǎn)型為旅館
 
本季臺(tái)北市各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，惟因新大樓釋出租金較高，故全市平均租金微升為每月每坪2,490元?？罩寐室蚰暇┧山瓍^(qū)聯(lián)邦育樂(lè)大樓釋出，全市上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至9.8％。各區(qū)以敦北民生區(qū)去化約2,000坪為最多。
 
A級(jí)辦大樓第二季去化面積以150~200坪為主，租戶包含金融證券業(yè)、網(wǎng)路科技公司、專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)業(yè)。本季大面積的承租個(gè)案有玉山證券承租宏泰金融中心約1,200坪。近期銀行活化資產(chǎn)動(dòng)作頻仍，總部遷到信義計(jì)畫(huà)區(qū)的華南銀行將樓高八層，面積各為1,692坪、1,248坪的開(kāi)封、中山兩大樓進(jìn)行招租可望轉(zhuǎn)型為旅館。位於交通位置優(yōu)越的市中心舊辦公大樓，在觀光市場(chǎng)需求帶動(dòng)下，持續(xù)轉(zhuǎn)型為旅館蔚為熱潮。龍巖集團(tuán)位於長(zhǎng)春路、敦化北路口12層的西華大樓，亦出租轉(zhuǎn)作精品飯店。
 
西湖段企業(yè)主打算獲利了結(jié)，遷移至汐止新廠辦區(qū)
 
內(nèi)湖科技園區(qū)租戶需求來(lái)源主要以區(qū)內(nèi)遷移為主，由於西湖段發(fā)展已飽和，新供給量有限，空置面積去化迅速。區(qū)域外有大面積需求之企業(yè)則以文德段或舊宗段為主。預(yù)計(jì)西湖段租金仍將持續(xù)溫和上漲；文德段或舊宗段因尚有一定存量仍待去化，租金呈現(xiàn)持平走勢(shì)。另西湖段有部分企業(yè)評(píng)估出售持有已久之廠辦，預(yù)計(jì)遷移至汐止等新興廠辦區(qū)域，欲藉此價(jià)格高點(diǎn)獲利了結(jié)，並為企業(yè)尋找更新穎且價(jià)格相對(duì)合宜之辦公空間。
 
房地合一稅逼退雙北土地投資，容移代金澆熄土地追價(jià)動(dòng)能
 
隨著房地合一稅制塵埃落定，也將土地投資方向帶出雙北市以外。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2015年第二季土地交易金額為377億元，量能中規(guī)中矩，但戰(zhàn)區(qū)則遠(yuǎn)離了高房?jī)r(jià)的雙北市，走向總價(jià)低於2,000萬(wàn)的桃園、臺(tái)中等地區(qū)。
 
戴德梁行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所所長(zhǎng)楊長(zhǎng)達(dá)表示，在2015年第二季前十大土地交易中，僅有一宗位於臺(tái)北市，即元利建設(shè)以自然人名義標(biāo)得位於東方工商南側(cè)約367坪之軍方土地，其餘九大土地交易皆不在雙北市，其中桃園市及臺(tái)中市等二都即佔(zhàn)了六宗。由土地投資區(qū)域的轉(zhuǎn)向，不難看出定調(diào)『自用住宅免稅額400萬(wàn)』的房地合一稅，除了將導(dǎo)引產(chǎn)品規(guī)劃朝向中小坪數(shù)外，也將開(kāi)發(fā)商推向1,000~2,000萬(wàn)總價(jià)帶為主的桃園、新竹、臺(tái)中等地區(qū)。
 
土地追價(jià)動(dòng)能方面，楊長(zhǎng)達(dá)分析，「臺(tái)北市容積移轉(zhuǎn)審查許可自治條例」實(shí)施即將屆滿一年，開(kāi)發(fā)商過(guò)去透過(guò)購(gòu)買(mǎi)公共設(shè)施保留地進(jìn)行容積移轉(zhuǎn)，以增加在臺(tái)北市精華區(qū)搶地競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之策略，在兩年後即將落日，未來(lái)容積移轉(zhuǎn)必須透過(guò)向政府繳納容積移轉(zhuǎn)代金之方式取得，而容積移轉(zhuǎn)之差額利潤(rùn)將大部分落入政府手中，因此近期開(kāi)發(fā)商向民間購(gòu)買(mǎi)公共設(shè)施保留地容積之意願(yuàn)已大幅降低，道路、公園等土地之交易行情更從2013年約公告現(xiàn)值1.8倍，跌至目前僅約公告現(xiàn)值之1.1倍。當(dāng)容積移轉(zhuǎn)不再是土地競(jìng)價(jià)利器時(shí)，土地更將失去追價(jià)動(dòng)能。